業(yè)主委員會(huì)成立難,物業(yè)收費(fèi)難,專項(xiàng)維修資金使用難,小區(qū)亂停車(chē)管理難……老百姓生活中常見(jiàn)的物業(yè)糾紛“老大難”問(wèn)題,將有望隨著明年1月1日起施行的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》得以破解,。

　　9月30日,省十三屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議表決通過(guò)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》,該條例是根據(jù)近年來(lái)物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)的新矛盾、新問(wèn)題,對(duì)2007年施行的我省物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂,。條例由省人大常委會(huì)2016年?duì)款^組織起草,歷時(shí)3年,通過(guò)各方座談,、調(diào)研走訪、專家論證,、問(wèn)卷調(diào)查,、公開(kāi)征求意見(jiàn)等多種方式,集民智納民意,對(duì)物業(yè)管理的一些制度進(jìn)行既符合實(shí)際又大膽創(chuàng)新的設(shè)計(jì)和安排,切實(shí)提高了立法質(zhì)量。

　　十個(gè)以上業(yè)主可申請(qǐng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)

　　目前,我省物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的比例較低,。實(shí)踐中,業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難,、業(yè)主委員會(huì)成立難的情況較為普遍。鑒于上位法對(duì)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的條件未作明確規(guī)定,為解決現(xiàn)實(shí)矛盾,條例降低申請(qǐng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的門(mén)檻,明確規(guī)定十個(gè)以上的業(yè)主也可向所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或街道辦事處提出書(shū)面申請(qǐng),籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議,。

　　針對(duì)目前公共租賃房承租人數(shù)量逐年增長(zhǎng),其居住年限長(zhǎng),在物業(yè)管理中的相關(guān)權(quán)利不宜簡(jiǎn)單和其他中短期承租人等同,條例還賦予其準(zhǔn)業(yè)主地位,規(guī)定公共租賃房承租人可根據(jù)租賃合同的約定,代行部分業(yè)主權(quán)利,。這在全國(guó)省級(jí)地方立法中屬于首創(chuàng)。

　　此外,一些業(yè)主的直系親屬對(duì)小區(qū)公共事務(wù)管理比較熱心,但由于其并非產(chǎn)權(quán)記載的業(yè)主,參加業(yè)委會(huì)委員選舉往往不被認(rèn)可,條例回應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要,對(duì)此適當(dāng)放寬,規(guī)定業(yè)主可以通過(guò)書(shū)面形式,委托父母,、配偶或成年子女在委托期間代其行使全部或部分業(yè)主權(quán)利,。

　　業(yè)主大會(huì)可授權(quán)物業(yè)管理小區(qū)亂停車(chē)亂搭蓋

　　小區(qū)業(yè)主損害公共利益和建筑物安全的違章建筑、阻礙交通的亂停車(chē)等不良行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前可以采取的措施只有口頭勸阻或向業(yè)委會(huì),、行政機(jī)關(guān)報(bào)告,無(wú)法及時(shí)制止和處理,由此導(dǎo)致業(yè)主之間,、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾激化。

　　條例借鑒村民自治組織制定村規(guī)民約的做法,規(guī)定管理規(guī)約是以全體業(yè)主合意為基礎(chǔ),通過(guò)業(yè)主大會(huì)確定的程序以書(shū)面形式訂立的,規(guī)范有關(guān)物業(yè)的使用,、維護(hù),、管理以及業(yè)主的權(quán)利,、義務(wù),對(duì)全體業(yè)主具有約束力的自主管理行為準(zhǔn)則。通過(guò)業(yè)主集體授權(quán)的方式,明確提出管理規(guī)約可以授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員和施工機(jī)具,、車(chē)輛進(jìn)入,根據(jù)管理規(guī)約約定的方式對(duì)違規(guī)停放車(chē)輛采取臨時(shí)管理措施。

　　緊急情況專項(xiàng)維修資金使用需在五個(gè)工作日內(nèi)審核

　　專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用過(guò)程煩瑣,辦理周期長(zhǎng),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生緊急情況下,物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備往往無(wú)法得到及時(shí)維修,、更新、改造,嚴(yán)重影響了業(yè)主的日常生活和工作,。

　　為此,條例明確在共有用房及共用部位屋頂,、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏,電梯出現(xiàn)安全隱患等9種緊急情況下使用專項(xiàng)維修資金的審核程序,規(guī)定代管單位自收到申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成審核;經(jīng)審核符合撥付要求的,代管單位應(yīng)及時(shí)向?qū)ｍ?xiàng)維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金的通知;逾期不審核的,視為同意,并規(guī)定業(yè)主大會(huì)可在管理規(guī)約中規(guī)定,在專項(xiàng)維修資金中抽取一定比例設(shè)立緊急情況小額專項(xiàng)維修資金專戶,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將緊急情況下專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)、使用情況,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告,并可通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主,。

　　小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有

　　小區(qū)停車(chē)費(fèi),、電梯廣告費(fèi)、智能快遞柜管理費(fèi)……這些小區(qū)公共收益的歸屬,、使用和管理常常是一筆糊涂賬,。

　　為此,條例明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用,且費(fèi)用支出不得超過(guò)公共收益的30%,其余部分應(yīng)存入業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)專用賬戶,至少每季度公布一次公共收益的收入及使用情況,。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,公共收益可用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出,

　　針對(duì)有的小區(qū)建設(shè)單位在利益驅(qū)動(dòng)下,將小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)置的車(chē)位出售給小區(qū)外的單位和個(gè)人,進(jìn)一步加劇了小區(qū)停車(chē)難的狀況,條例規(guī)定,小區(qū)車(chē)位(庫(kù))應(yīng)首先滿足業(yè)主需要,不得出售給小區(qū)以外的單位或個(gè)人,業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車(chē)位(庫(kù))的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

　　(記者 鄭昭)