業(yè)主委員會成立難,物業(yè)收費難,專項維修資金使用難,小區(qū)亂停車管理難……老百姓生活中常見的物業(yè)糾紛“老大難”問題,將有望隨著明年1月1日起施行的《福建省物業(yè)管理條例》得以破解。

　　9月30日,省十三屆人大常委會第六次會議表決通過《福建省物業(yè)管理條例》,該條例是根據(jù)近年來物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的新矛盾、新問題,對2007年施行的我省物業(yè)管理條例的修訂。條例由省人大常委會2016年牽頭組織起草,歷時3年,通過各方座談、調(diào)研走訪、專家論證、問卷調(diào)查、公開征求意見等多種方式,集民智納民意,對物業(yè)管理的一些制度進行既符合實際又大膽創(chuàng)新的設計和安排,切實提高了立法質(zhì)量。

　　十個以上業(yè)主可申請召開首次業(yè)主大會

　　目前,我省物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的比例較低。實踐中,業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會成立難的情況較為普遍。鑒于上位法對召開首次業(yè)主大會的條件未作明確規(guī)定,為解決現(xiàn)實矛盾,條例降低申請召開首次業(yè)主大會的門檻,明確規(guī)定十個以上的業(yè)主也可向所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或街道辦事處提出書面申請,籌備召開業(yè)主大會首次會議。

　　針對目前公共租賃房承租人數(shù)量逐年增長,其居住年限長,在物業(yè)管理中的相關權(quán)利不宜簡單和其他中短期承租人等同,條例還賦予其準業(yè)主地位,規(guī)定公共租賃房承租人可根據(jù)租賃合同的約定,代行部分業(yè)主權(quán)利。這在全國省級地方立法中屬于首創(chuàng)。

　　此外,一些業(yè)主的直系親屬對小區(qū)公共事務管理比較熱心,但由于其并非產(chǎn)權(quán)記載的業(yè)主,參加業(yè)委會委員選舉往往不被認可,條例回應現(xiàn)實需要,對此適當放寬,規(guī)定業(yè)主可以通過書面形式,委托父母、配偶或成年子女在委托期間代其行使全部或部分業(yè)主權(quán)利。

　　業(yè)主大會可授權(quán)物業(yè)管理小區(qū)亂停車亂搭蓋

　　小區(qū)業(yè)主損害公共利益和建筑物安全的違章建筑、阻礙交通的亂停車等不良行為,物業(yè)服務企業(yè)目前可以采取的措施只有口頭勸阻或向業(yè)委會、行政機關報告,無法及時制止和處理,由此導致業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾激化。

　　條例借鑒村民自治組織制定村規(guī)民約的做法,規(guī)定管理規(guī)約是以全體業(yè)主合意為基礎,通過業(yè)主大會確定的程序以書面形式訂立的,規(guī)范有關物業(yè)的使用、維護、管理以及業(yè)主的權(quán)利、義務,對全體業(yè)主具有約束力的自主管理行為準則。通過業(yè)主集體授權(quán)的方式,明確提出管理規(guī)約可以授權(quán)物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員和施工機具、車輛進入,根據(jù)管理規(guī)約約定的方式對違規(guī)停放車輛采取臨時管理措施。

　　緊急情況專項維修資金使用需在五個工作日內(nèi)審核

　　專項維修資金申請使用過程煩瑣,辦理周期長,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生緊急情況下,物業(yè)共用部位、共用設施設備往往無法得到及時維修、更新、改造,嚴重影響了業(yè)主的日常生活和工作。

　　為此,條例明確在共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏,電梯出現(xiàn)安全隱患等9種緊急情況下使用專項維修資金的審核程序,規(guī)定代管單位自收到申請之日起5個工作日內(nèi)完成審核;經(jīng)審核符合撥付要求的,代管單位應及時向?qū)ｍ椌S修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知;逾期不審核的,視為同意,并規(guī)定業(yè)主大會可在管理規(guī)約中規(guī)定,在專項維修資金中抽取一定比例設立緊急情況小額專項維修資金專戶,物業(yè)服務企業(yè)應將緊急情況下專項維修資金申請、使用情況,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告,并可通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

　　小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有

　　小區(qū)停車費、電梯廣告費、智能快遞柜管理費……這些小區(qū)公共收益的歸屬、使用和管理常常是一筆糊涂賬。

　　為此,條例明確規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共用部位、共用設施設備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務企業(yè)只能收取經(jīng)營管理費用,且費用支出不得超過公共收益的30%,其余部分應存入業(yè)主大會或業(yè)主委員會專用賬戶,至少每季度公布一次公共收益的收入及使用情況。經(jīng)業(yè)主大會決定,公共收益可用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用及業(yè)主大會決定的其他事項支出,

　　針對有的小區(qū)建設單位在利益驅(qū)動下,將小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設置的車位出售給小區(qū)外的單位和個人,進一步加劇了小區(qū)停車難的狀況,條例規(guī)定,小區(qū)車位(庫)應首先滿足業(yè)主需要,不得出售給小區(qū)以外的單位或個人,業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位(庫)的,建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

　　(記者 鄭昭)