土地使用制度改革是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分,。改革開(kāi)放后,，經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生了巨大變化,。土地使用制度作為最基本的制度之一,，也發(fā)生了深刻變革。

　　寸土寸金,?？坑?jì)劃和行政指令配置土地，土地資源無(wú)償,、無(wú)期限,、無(wú)流動(dòng)使用的舊機(jī)制被打破；主要靠市場(chǎng)配置土地,，土地有償,、有期限、有流動(dòng)的新機(jī)制形成了,。土地得到了節(jié)約集約利用，形成了土地市場(chǎng)的基本制度和政府調(diào)控體系,。

　　改革開(kāi)放40年來(lái),，被激活的土地要素,，強(qiáng)有力地推動(dòng)了福建經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。僅2008年以來(lái),，全省土地出讓金就達(dá)到12000多億元,，其中2008年為230多億元，2017年達(dá)到2000多億元,。作為城市建設(shè)資金的重要來(lái)源之一,，土地收益深而透地改變了八閩城市面貌，切而實(shí)地改善了城鄉(xiāng)居民生活條件,。

　　房地產(chǎn)用地一錘定音

　　拉開(kāi)土地公開(kāi)出讓序幕

　　談及福州的五四路,，腦海里必然會(huì)涌現(xiàn)出一幅車(chē)水馬龍、高樓林立的景象,。而這番景象的成就,，則與我省土地使用制度的改革息息相關(guān)。

　　1988年2月11日,，福建土地管理史上值得紀(jì)念的日子,。這一天，福州市在全國(guó)范圍內(nèi)首次采用公開(kāi)拍賣(mài)的方式,，向外商出讓一塊位于五四路側(cè)的國(guó)有土地使用權(quán),，用途為綜合樓，面積3083.58平方米,，使用期限80年,，拍賣(mài)底價(jià)180萬(wàn)元。42家在福州市注冊(cè)具有法人資格的企業(yè)經(jīng)過(guò)緊張激烈的出價(jià)后,，香港永升發(fā)展有限公司,、香港華榕有限公司、華榕（澳門(mén)）工程有限公司聯(lián)合以458萬(wàn)元的地價(jià)獲得了這塊土地的使用權(quán),，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)土地的最高價(jià)格,。

　　這不僅僅意味著，福州市第一幅國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)成功,；更意味著,，在福建土地作為一種特殊的商品走向市場(chǎng)，福建土地使用權(quán)進(jìn)入從行政劃撥,、協(xié)議出讓到公開(kāi)出讓時(shí)期,。

　　此舉在揭開(kāi)了福建土地使用制度改革序幕的同時(shí)，也開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)以拍賣(mài)方式向外商出讓土地使用權(quán)的先例,。

　　引鳳筑巢,。土地使用制度的改革和對(duì)外開(kāi)放“兩手”發(fā)力，為福建社會(huì)經(jīng)濟(jì)的騰飛插上了翅膀,。到1991年底,，福州市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各類(lèi)公司有88家,，其中“三資”企業(yè)42家，外資到資額已突破6000萬(wàn)美元,。海外客商在福州城區(qū)籌建的28層以上的大樓達(dá)19座,，建筑面積70萬(wàn)平方米。

　　與此同時(shí),，福州通過(guò)多渠道進(jìn)行成片土地開(kāi)發(fā),，步入全方位、高層次發(fā)展的軌道,，成為上世紀(jì)90年代我省加快吸收利用外資的突破口,。

　　福建改革的實(shí)踐，引起了全國(guó)的關(guān)注,。1991年11月,，第二期全國(guó)城市土地使用制度改革研討會(huì)在福州、廈門(mén)舉行,，幾十座城市的市長(zhǎng)和土地管理局長(zhǎng),，對(duì)福建的改革贊不絕口。他們紛紛稱(chēng)贊,，土地成片開(kāi)發(fā),、舊城改造，是福建的兩大創(chuàng)舉,。

　　改革的喜悅并沒(méi)有沖昏福建人的頭腦,。地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一方面有力地推進(jìn)我省外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，加快了我省基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市改造步伐,，增強(qiáng)了我省的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力；另一方面也存在一些不容忽視的問(wèn)題,，如一些領(lǐng)導(dǎo)土地價(jià)值觀念淡薄,，市場(chǎng)宏觀調(diào)控乏力，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不完善,，相應(yīng)法規(guī)不配套等,，使得地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶有一定的盲目性和主觀隨意性。

　　1992年鄧小平同志南巡重要談話(huà)和黨的十四大確立了經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)是建立社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制以后,，大大加速了土地使用制度改革和土地市場(chǎng)培育的進(jìn)程,。黨的十四屆三中全會(huì)決定把土地使用制度改革作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，并且明確規(guī)定了規(guī)范和發(fā)展土地市場(chǎng)的內(nèi)容和要求,。

　　1993年,，我省成立全國(guó)首家土地交易市場(chǎng)——福州地產(chǎn)市場(chǎng)，把土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押,、報(bào)批,，土地權(quán)屬變更登記、地價(jià)評(píng)估,、代征地產(chǎn)交易稅,、地產(chǎn)信息咨詢(xún)等統(tǒng)歸于地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)辦理，標(biāo)志著土地使用制度改革及土地市場(chǎng)朝著規(guī)范化邁進(jìn)了一大步,。

　　同時(shí),，我省還根據(jù)土地使用制度改革的不斷深化和地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，陸續(xù)出臺(tái)了有關(guān)土地使用權(quán)出讓,、轉(zhuǎn)讓?zhuān)貎r(jià)評(píng)估,，土地登記以及房地產(chǎn)用地等一系列地方性的規(guī)章，全方位地加強(qiáng)了土地市場(chǎng)管理,。

　　工業(yè)用地“招,、拍、掛”

　　拓寬土地市場(chǎng)化配置領(lǐng)域

　　2005年,，我省在古田縣積極探索工業(yè)用地招拍掛工作,。當(dāng)年，古田縣推出食用菌加工基地首批17宗工業(yè)用地掛牌出讓?zhuān)山坏?6宗（87.5畝）地塊全部由掛牌交易轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),。

　　2006年,，基地第二批14宗工業(yè)用地及一配套生活區(qū)用地推出拍賣(mài)，其中工業(yè)用地拍賣(mài)成交總價(jià)為底價(jià)的1.68倍,，平均每畝成交價(jià)為20.88萬(wàn)元,。據(jù)省國(guó)土廳相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶，兩批工業(yè)用地先后掛牌,、拍賣(mài)出讓成功,，不僅為福建省開(kāi)展工業(yè)用地招拍掛出讓工作探索了一條新路，也為全國(guó)開(kāi)展這一工作提供了經(jīng)驗(yàn),。

　　2006年,，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，指出“為進(jìn)一步貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,，保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展,，必須采取更嚴(yán)格的管理措施，切實(shí)加強(qiáng)土地調(diào)控”,，通知對(duì)規(guī)范土地出讓收支管理,、調(diào)整用地稅費(fèi)、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度、強(qiáng)化土地監(jiān)督等土地調(diào)控的重要問(wèn)題做出了原則性規(guī)范,。2007年,，《福建省工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓實(shí)施辦法》正式出臺(tái)，明確規(guī)定政府出讓工業(yè)用地應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo),、拍賣(mài)或掛牌的方式提供國(guó)有土地使用權(quán),。

　　新世紀(jì)，新形勢(shì),，新作為,。如何調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，提高城市土地利用率,，建立公開(kāi),、公平、公正,、規(guī)范的土地市場(chǎng),？進(jìn)入新世紀(jì)后，我省各級(jí)各相關(guān)部門(mén)展開(kāi)了一系列積極的探索,。

　　早在2001年,，省政府下發(fā)《關(guān)于推行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的通知》，決定在全省城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建立和推行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度,?？h級(jí)以上人民政府依照法定程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制,，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,，對(duì)收回、收購(gòu),、置換,、征用的土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)后再出讓的有效配置土地資源的行為,。建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度是當(dāng)時(shí)深化土地使用制度改革的有效手段之一,，是土地利用方式和管理方式的重大變革，提高了政府調(diào)控土地資源的能力,，盤(pán)活了存量土地,。

　　同年，省政府頒布實(shí)施《福建省國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)管理辦法》,。隨后,，省國(guó)土資源廳先后下發(fā)了一系列配套文件，如《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣(mài)工作的通知》等,，在全面推進(jìn)法規(guī),、政策建設(shè)的同時(shí),，從制度建設(shè)入手，結(jié)合全省各地實(shí)際,，不斷探索,，建立健全了建設(shè)用地總量控制、城市建設(shè)用地集中供應(yīng),、土地使用權(quán)公開(kāi)交易,、基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布、土地登記可查詢(xún)等制度,，土地市場(chǎng)運(yùn)作透明度明顯提高,。

　　2001年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》,。這是我國(guó)從1987年啟動(dòng)土地有償使用制度改革以來(lái)出臺(tái)的第一個(gè)綱領(lǐng)性的文件。該通知就加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理,，防止土地資產(chǎn)流失,，深化土地使用制度改革、建立完善土地市場(chǎng),、規(guī)范土地審批行為等重大問(wèn)題,，全面而有針對(duì)性地提出一系列制度性措施。

　　為了適應(yīng)我省各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際情況的需要,，2002年6月22日,，我省在全國(guó)率先出臺(tái)了《福建省國(guó)有土地使用權(quán)掛牌交易管理辦法》，明確了掛牌交易的用地范圍,，規(guī)范了掛牌交易的程序,、規(guī)則、罰則,，特別是針對(duì)實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題,，細(xì)化了掛牌交易轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的方法、規(guī)則,，使得該辦法具有較強(qiáng)的指導(dǎo)性和適用性,。

　　一年一個(gè)臺(tái)階，一步一個(gè)腳印,。我省從1988年開(kāi)始公開(kāi)出讓第一塊土地,，土地公開(kāi)出讓從單一的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地?cái)U(kuò)大到工業(yè)用地、商業(yè),、旅游業(yè)等領(lǐng)域,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我省僅2008年1月至2018年6月,，共招拍掛土地21116宗,，面積97.41萬(wàn)畝。其中，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地5009宗,，面積20.41萬(wàn)畝,；工業(yè)用地12661宗，面積62.04萬(wàn)畝,；商服用地2738宗,，面積11.47萬(wàn)畝。我省土地市場(chǎng)逐步走上了規(guī)范化的發(fā)展軌道,，初步形成了以土地收購(gòu)儲(chǔ)備為龍頭,，以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓為主線(xiàn)，以各項(xiàng)法律制度為保障的土地資源市場(chǎng)化配置新機(jī)制,。

　　創(chuàng)新管理打造公平公開(kāi)公正土地市場(chǎng)“升級(jí)版”

　　“足不出戶(hù),，就能競(jìng)地。真是又方便,，又公平,。”曾通過(guò)福建省土地使用權(quán)出讓管理系統(tǒng)外網(wǎng)交易模塊拍下“晉江市GY2016-89”和“晉江市GY2016-90”地塊的晉華集成電路有限公司總經(jīng)理助理鄭進(jìn)福表示,。

　　2014年5月“福建省土地使用權(quán)出讓管理系統(tǒng)”（內(nèi)網(wǎng)辦公）開(kāi)通試運(yùn)行,，并于2015年1月1日起在全省全面運(yùn)行。這意味著,，我省在全國(guó)率先實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)出讓網(wǎng)上公開(kāi),。

　　據(jù)了解，土地使用權(quán)網(wǎng)上公開(kāi)是利用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò),、數(shù)據(jù)庫(kù)等技術(shù),，通過(guò)“福建省土地使用權(quán)出讓管理系統(tǒng)”（內(nèi)網(wǎng)辦公）將出讓宗地從供地計(jì)劃、出讓辦文,、公告審核,、電子監(jiān)察等各環(huán)節(jié)均通過(guò)內(nèi)網(wǎng)辦公系統(tǒng)在線(xiàn)辦理，各環(huán)節(jié)辦理人員的審查意見(jiàn),、違規(guī)預(yù)警,、督辦整改等事項(xiàng)，做到即辦即公開(kāi),。之后,，土地出讓公告，以及宗地出讓信息,、起始價(jià)等信息,，通過(guò)“福建省土地使用權(quán)出讓管理系統(tǒng)（外網(wǎng)交易模塊）”向社會(huì)及時(shí)公開(kāi)發(fā)布。

　　土地出讓時(shí),，系統(tǒng)以隨機(jī)生成的競(jìng)買(mǎi)號(hào)代替競(jìng)買(mǎi)人的真實(shí)身份,，競(jìng)買(mǎi)人通過(guò)系統(tǒng)自行報(bào)價(jià),，系統(tǒng)按照價(jià)高者得的原則，自動(dòng)確定競(jìng)得人并實(shí)時(shí)公布其真實(shí)身份和交易結(jié)果,。通過(guò)“隱身”的方式交易,，有效防止競(jìng)買(mǎi)人之間私下結(jié)盟壓低報(bào)價(jià)、圍標(biāo)串標(biāo)壟斷市場(chǎng)等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為,。

　　據(jù)介紹,，土地出讓管理系統(tǒng)內(nèi)網(wǎng)辦公中設(shè)置了提示性預(yù)警和約束性預(yù)警功能，預(yù)設(shè)50多項(xiàng)常見(jiàn)土地出讓違規(guī)情形及關(guān)鍵字段,，由計(jì)算機(jī)自動(dòng)智能判斷,；將現(xiàn)行的用地定額標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃控制指標(biāo),、基準(zhǔn)地價(jià),、出讓金繳納期限、項(xiàng)目開(kāi)竣工期限等六大類(lèi)規(guī)定作為硬性約束條件,，宗地出讓辦文中出現(xiàn)不符合硬性約束條件的,，系統(tǒng)自動(dòng)判別違規(guī)并提示整改，整改未達(dá)到符合規(guī)定狀態(tài)之前,，辦文無(wú)法轉(zhuǎn)入下一流程。同時(shí),，系統(tǒng)還分階段將信息推送到“福建省權(quán)力運(yùn)行網(wǎng)上公開(kāi)電子監(jiān)察系統(tǒng)”,，實(shí)時(shí)接受紀(jì)檢部門(mén)的預(yù)警和監(jiān)督，讓土地使用權(quán)出讓做到公開(kāi),、透明,、可查、可控,。

　　2014年5月12日,，福建省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地出讓工作的意見(jiàn)》,，意見(jiàn)規(guī)定經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地應(yīng)主要采取招標(biāo)或拍賣(mài)方式出讓?zhuān)瑫r(shí)禁止違規(guī)設(shè)定前置條件,，限制掛牌出讓和“毛地”出讓。

　　“這是我省史上最嚴(yán)的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地出讓政策,?！笔?guó)土廳相關(guān)處室負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，該政策從健全土地出讓決策機(jī)制,、建立土地出讓公告審查制度,、強(qiáng)化土地出讓信息公開(kāi)、加大監(jiān)督檢查力度等方面,，全面規(guī)范經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地出讓工作,。

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　　“節(jié)約集約利用土地,，推動(dòng)土地利用方式根本轉(zhuǎn)變。這是新時(shí)代對(duì)國(guó)土資源工作的新要求,?！笔?guó)土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái),，全省國(guó)土資源部門(mén)堅(jiān)持“公平,、公正、公開(kāi)”的基本原則,，以“畝產(chǎn)論英雄”導(dǎo)向,，通過(guò)推行新增建設(shè)用地與存量挖潛、規(guī)模減量,、用地績(jī)效“三掛鉤”政策,，實(shí)施產(chǎn)業(yè)用地績(jī)效管理，盤(pán)活城鎮(zhèn),、農(nóng)村存量用地等方式,，在土地節(jié)約集約利用方面展開(kāi)了積極的探索。

　　在福州,，7月20日舉行的今年第三場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上,，釋放出了一個(gè)新的信號(hào)：地塊不再是簡(jiǎn)單的“價(jià)高者得”。據(jù)介紹,，該場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)成功出讓市區(qū)4幅地塊,，其中位于晉安鶴林片區(qū)的18號(hào)地塊，因采取“限房?jī)r(jià)+控地價(jià)+搖號(hào)”方式出讓?zhuān)蔀樵撌型恋嘏馁u(mài)首次采取公開(kāi)搖號(hào)出讓的地塊,。這樣的探索,，既是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的需要，也是解決新時(shí)代人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾的有益嘗試,。

　　據(jù)介紹,，土地二級(jí)市場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)的延續(xù)，對(duì)盤(pán)活存量土地,，提高土地利用效率有積極作用,。在廈門(mén)，“土地二級(jí)市場(chǎng)交易業(yè)務(wù)平臺(tái)”于6月25日正式上線(xiàn)試運(yùn)行,，讓土地使用權(quán)可以通過(guò)網(wǎng)上交易的方式在土地經(jīng)營(yíng)者和使用者之間橫向流動(dòng),。用戶(hù)只需登錄“廈門(mén)網(wǎng)上房地產(chǎn)”，便可進(jìn)行一系列操作,，完成土地二級(jí)市場(chǎng)的交易,。專(zhuān)家表示，土地二級(jí)市場(chǎng)交易業(yè)務(wù)平臺(tái)的試運(yùn)行,，是我省促進(jìn)存量建設(shè)用地優(yōu)化配置的一個(gè)積極嘗試,。

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　　改革還在進(jìn)行,。新一輪農(nóng)村改革的序幕，正是從土地破冰開(kāi)始,。

　　2015年,，晉江市作為全國(guó)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)之一，承擔(dān)了一系列的改革任務(wù),。近年來(lái),，該市已在農(nóng)村宅基地制度、農(nóng)村土地征收,、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等方面取得成效,。

　　據(jù)介紹，該市通過(guò)開(kāi)展宅基地“三權(quán)分置”的探索,，落實(shí)宅基地集體所有權(quán),，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)全省首個(gè)宅基地審批系統(tǒng),，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地創(chuàng)新管理,，帶動(dòng)鄉(xiāng)村治理。完善被征地群眾利益多元保障機(jī)制,，制定出臺(tái)《晉江市土地征收管理暫行規(guī)定》,，有效減少征地矛盾。統(tǒng)籌建立國(guó)家,、集體,、個(gè)人之間土地收益分配機(jī)制，確保改革有紅利,，群眾得實(shí)惠。

　　“改革,，是為了更好地服務(wù)于民讓利于民,。”省國(guó)土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)由過(guò)去的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中高速增長(zhǎng),，發(fā)展方式由粗放式轉(zhuǎn)向集約式，在這個(gè)時(shí)期,，我們需要根據(jù)新形勢(shì)新要求,，不斷推進(jìn)土地制度改革，讓人民群眾有更多的獲得感,。