發(fā)生過“橫死”事件的房屋，在中國人的傳統(tǒng)觀念中,，帶有濃重的“不吉利”色彩,，很多人對此非常忌諱——

　　誤買“兇宅”，如何維權(quán)

　　前不久,，湖南長沙的蘇女士在房屋中介公司的介紹下花85萬元買了一套住房,。可當(dāng)蘇女士入住后卻無意中得知,，這套房屋內(nèi)曾經(jīng)有一名女租客自殺,。蘇女士感覺受到了欺騙，要求撤銷合同,，但原房主不同意,。無奈之下，蘇女士將原房主訴至長沙市天心區(qū)法院,，要求撤銷房屋買賣合同,。近日，天心區(qū)法院判決撤銷房屋買賣合同，原房主“退房賠錢”,。

　　對普通民眾來說,，購房是一件終身大事，但是如果花重金購買的房屋是“兇宅”,，該怎么辦,？如何避免買到“兇宅”？記者就此采訪了專家,。

　　“‘兇宅’的概念和定義是相對的,，是主觀心理上的概念，也可能隨著歷史演化而發(fā)生改變,?！敝袊ù髮W(xué)國土資源法律研究中心主任李顯冬在接受記者采訪時(shí)表示，“對于‘兇宅’,，不同的人可能有不同的反應(yīng),，也會有部分人認(rèn)為沒有影響，不介意居住在發(fā)生過非正常死亡事件的房屋中,，不過它確實(shí)是中國傳統(tǒng)觀念中寓意不吉利的民俗概念,。”李顯冬說,。  “兇宅”≠“死過人的房屋”

　　中國人的傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，在一定時(shí)期內(nèi)曾發(fā)生過兇殺,、自殺等致人非正常死亡的惡性事件的房屋屬于“兇宅”,，具有“不吉利”的性質(zhì)，因此絕大多數(shù)人對“兇宅”心存芥蒂,。記者在北京幾家房屋中介公司對市民進(jìn)行了隨機(jī)采訪,，多數(shù)市民表示，對“兇宅”很忌諱,，不會購買,。

　　盡管如此，人們對“兇宅”的定義卻各不相同,。據(jù)報(bào)道,，孫女士曾在不知情的情況下搬入過一個(gè)被稱為“癌癥樓”的小區(qū)，該小區(qū)在幾年內(nèi)陸續(xù)有十幾位鄰居得過癌癥,，具體原因則眾說紛紜,。

　　對一些人而言，發(fā)生非正常死亡事件的房屋是給人心理上的不安,，而超高的疾病易發(fā)率,，更是與現(xiàn)實(shí)生活息息相關(guān)。諸如“癌癥樓”等被認(rèn)為“不吉利”的房屋是否同樣屬于“兇宅”？李顯冬認(rèn)為,，廣義上的“不吉利”往往難以被認(rèn)定為“兇宅”范疇,。“傳統(tǒng)概念中的‘兇宅’并不會伴隨高發(fā)或傳染性疾病,，而是因發(fā)生過非正常死亡事件帶給居住者心理上不良影響,，盡管同樣事關(guān)購房者的切身利益，但是這種情況與典型的‘兇宅’意義并不相同,?！崩铒@冬說。

　　而西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授,、博士生導(dǎo)師張力則指出,，“癌癥樓”之類房屋一般不會被援引“兇宅”之類的審判邏輯。因?yàn)椤皟凑蓖ǔ＠斫馐恰皺M死屋中”,。一般審理時(shí),，法官會將這種“邊緣化”的“兇宅”與一般意義上的“兇宅”作對比，這種情況也會對居住人產(chǎn)生影響,，但無論是心理影響還是對交易價(jià)值的影響都會比橫死屋中小得多,。“這樣的案子法院可能傾向于判決維持合同,。不過這是一個(gè)量變,，很難一刀切?！睆埩φf,。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在房屋內(nèi)生老病死屬于正?，F(xiàn)象,。

　　2011年，劉某與晁某簽訂了八個(gè)月的房屋租賃合同,，后來,，劉某以有人在所租賃的房屋中突然腦梗死亡為由，認(rèn)為房屋屬于“兇宅”,，要求解除合同,，并退還剩余租金。法院經(jīng)審理認(rèn)為,，在房屋內(nèi)傷亡屬于正?，F(xiàn)象，沒有“兇宅”之說,，故對劉某的訴訟請求不予支持,。

　　張力表示,，在司法實(shí)踐中，如果沒有足夠證據(jù)證明房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡情形,，且直接造成屋主直接精神損失或經(jīng)濟(jì)損失,，房屋通常不會被法院認(rèn)定為“兇宅”。

　　“兇宅”∈“瑕疵出賣或出租物”

　　對于“兇宅”一詞,，目前并沒有權(quán)威,、統(tǒng)一的定義，也沒有科學(xué)依據(jù)可以證明“兇宅”帶給居住者“不吉”的影響確實(shí)存在,。有人認(rèn)為,，在房屋居住使用的質(zhì)量能夠得到保證的情況下，“兇宅”這一概念并不受到法律的約束,。

　　民法總則第10條規(guī)定,，處理民事糾紛，應(yīng)當(dāng)依照法律,；法律沒有規(guī)定的,，可以適用習(xí)慣，但是不得違背公序良俗,。受訪專家稱,，民間風(fēng)俗習(xí)慣同樣可以作為約束民事法律行為的依據(jù)。盡管“兇宅”與房屋的物理質(zhì)量無關(guān),，但是“兇宅”在交易中可被認(rèn)定為“瑕疵出賣或出租物”,。

　　張力表示，對于傳統(tǒng)民俗,，并不需要直接的法律規(guī)定,。“如果買房人或者承租人在意房屋是否是‘兇宅’,，那么這一信息對于房屋交換價(jià)值的形成就屬于關(guān)鍵信息?！?/p>

　　“房屋的居住感受非常重要,。”張力還強(qiáng)調(diào),，按照一般的善良風(fēng)俗理解,，買受人在知曉房屋是“兇宅”的情況下，他的居住質(zhì)量會嚴(yán)重下降,。這種下降不只針對于某一特定居住人,，而是對于社會上大多數(shù)人而言都存在。因此,，“兇宅”這種屬于房屋的“不吉利”的經(jīng)歷,，就會成為廣義上的房屋“質(zhì)量瑕疵”,，既影響居住感受也影響房屋將來的交換價(jià)值。

　　李顯冬還表示,，盡管“兇宅”不影響使用,，但由于“兇宅”的特殊性質(zhì)，在正常交易情形下購房者通常不愿購買,，若是一時(shí)不察購入“兇宅”,，大多數(shù)人都不愿意繼續(xù)居住，繼而容易與原房主或房屋中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生糾紛,。

　　如果購房者,、租房者確實(shí)是在不知情的情況下購買或是承租了“兇宅”，該怎么辦呢,？記者了解到,，根據(jù)合同法第54條第2款規(guī)定，一方以欺詐的手段,，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

　　“根據(jù)具體情況,，受損害方在要求退房退款之外,，還可以申請退房之后重新找房等情況面臨的損失、差價(jià),、原房款利息等賠償,。”張力認(rèn)為,。

　　“需要注意的是,，請求撤銷合同應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋是‘兇宅’之日起一年內(nèi)向法院提起訴訟，否則這一權(quán)利將會喪失,?！北本┦兄新劼蓭熓聞?wù)所律師董娟補(bǔ)充道，“若權(quán)利人選擇繼續(xù)居住,，也可以重新協(xié)商,，要求對方適當(dāng)?shù)亟祪r(jià)，或予以部分賠償,?！倍暾f。

　　若因租客非正常死亡導(dǎo)致房屋交易困難或貶值,，房主是否有權(quán)索賠,？“若是獨(dú)居租客因故意或者過失導(dǎo)致非正常死亡，比如自殺,、自焚,、觸電等,，由于其他未共同居住的家屬對此不存在法律上的注意義務(wù)，所以出租者無法向其家屬索賠,?！倍瓯硎荆谧饪团c家屬共同居住的情況下,，如果有人未能盡到合理的注意義務(wù),，導(dǎo)致其他人發(fā)生了非正常死亡的意外事件，如在床上吸煙,、使用燃?xì)庠畹仍斐闪嘶馂?zāi),、爆炸等事故，出租者有權(quán)要求租戶對房產(chǎn)價(jià)值的貶損承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。

　　此外,，李顯冬還認(rèn)為，房主可以根據(jù)具體的租賃關(guān)系,，向相關(guān)當(dāng)事方提出民事?lián)p害賠償,。

　　2010年，程某將房屋出租給某公司,，租賃期間,，該公司員工在房屋內(nèi)自殺身亡，在當(dāng)?shù)卦斐珊艽笥绊?。程某認(rèn)為此事使房屋成為“兇宅”,，導(dǎo)致房屋無法出租，也難以轉(zhuǎn)讓,，便起訴要求該公司賠償損失8萬元,。在該案中，法院認(rèn)為房屋的市場價(jià)格往往由建筑成本,、交通條件,、居住環(huán)境、人文環(huán)境等綜合因素構(gòu)成,，而“趨吉避兇”的風(fēng)俗習(xí)慣并不違反公序良俗,，理應(yīng)得到法律的尊重，而事實(shí)上存在的此類房屋難以出租,、轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀也說明其交換價(jià)值的貶損，故認(rèn)定房屋價(jià)值因此受到損害,。而由于程某未能提供證據(jù)證明房屋受損的數(shù)額,，故法院綜合判定該公司賠償程某損失3萬元。

　　是否盡到告知義務(wù)是關(guān)鍵

　　記者經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn),，目前與“兇宅”相關(guān)的維權(quán)案件中,，一般會出現(xiàn)以下幾種情況：合同有效,；合同有效但被告給予賠償；合同無效,；合同可撤銷等,。

　　根據(jù)法律規(guī)定，訂立房屋買賣合同時(shí),，賣房者與房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向購房者披露的信息,，不僅包括房屋的權(quán)屬登記情況，如有無共有人,，有無查封,、抵押等情況；還包括可能對購房者的情感與精神享受產(chǎn)生影響,，或是對房產(chǎn)的交易價(jià)值產(chǎn)生影響的信息,，比如是否屬于“兇宅”，周邊有無惡鄰,、輻射物體,、重大污染等情形。

　　“在房屋買賣過程中,，賣房者如果沒有向購房者披露提供的房屋是‘兇宅’,，購房者在購買之后才得知這一情況，進(jìn)而產(chǎn)生了恐懼等心理壓迫,，影響到房屋的正常使用,，則賣房者就存在隱瞞事實(shí)、違背誠實(shí)信用的欺詐行為,，同時(shí)也違反了出賣物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任,。”董娟解釋說,。

　　此外,，受訪專家均表示，由于以上信息可能對租賃合同是否有效,、房租的金額高低等產(chǎn)生較大的影響,，所以，出租者與房屋中介機(jī)構(gòu)同樣存在對上述信息進(jìn)行披露的義務(wù),。房屋中介機(jī)構(gòu)如果沒有盡到信息披露義務(wù),，需要對購房者進(jìn)行補(bǔ)償，甚至是以原價(jià)進(jìn)行回購,。

　　“如果購房者要求撤銷合同,，則賣房者需要返還購房款；如果購房者不解除合同,，賣房者可能需要承擔(dān)賠償損失,、減少價(jià)款等財(cái)產(chǎn)性損害賠償責(zé)任,。”董娟補(bǔ)充說,，如果購房者心生恐懼,，產(chǎn)生了嚴(yán)重的神經(jīng)衰弱等精神損害，賣房者還可能需要承擔(dān)精神損害賠償責(zé)任,。

　　2014年,，吳某以80萬元購買了孟某一套住宅，交房后吳某得知孟某的父親曾于2013年從該房屋跳樓自殺,，故吳某請求法院撤銷房屋買賣合同,。一審法院判決駁回了吳某的訴訟請求。吳某上訴后,，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為,，從我國善良風(fēng)俗出發(fā)，該事實(shí)足以對吳某是否作出購買涉案房屋的真實(shí)意思表示造成影響,，原房主有義務(wù)如實(shí)告知房屋情況,，故判決撤銷合同，孟某返還吳某80萬元購房款,。

　　但是,，并非所有在未知情情況下購買“兇宅”都會被法院判決撤銷合同。根據(jù)江蘇省南京市秦淮區(qū)法院的公開信息顯示,，馬某曾于2011年購買了一套房屋并一直居住其中,，2015年馬某將房子出售給耿某，耿某住進(jìn)去后得知2007年曾有人在這套房子內(nèi)自殺,。耿某將原房主馬某告上法庭,，要求其賠償損失。法院以無證據(jù)證明馬某知曉屋內(nèi)發(fā)生過自殺事件,，且死亡地點(diǎn)非室內(nèi),、死亡事件時(shí)間較久遠(yuǎn)為由駁回了耿某的訴求。

　　對此,，張力表示,，只要房主知情，不管是再出租或者再出售都應(yīng)該對租賃人或買受人告知相關(guān)信息,?！靶路恐魅舨恢椋瑒t不存在告知義務(wù),?！?/p>

　　李顯冬也認(rèn)為，按照侵權(quán)責(zé)任法的歸責(zé)原則，有過錯(cuò)即有責(zé)任,。若賣方不知情，則不一定要承擔(dān)賠償責(zé)任,。

　　而關(guān)于事發(fā)時(shí)間久遠(yuǎn)的房屋是否屬于“兇宅”,，董娟分析認(rèn)為，不能簡單地一概而論,，應(yīng)該就惡性事件對購房者產(chǎn)生的心理壓迫以及房產(chǎn)的交易價(jià)值等遺留的不良影響的大小進(jìn)行綜合判斷,。

　　可在合同中加注信息披露條款

　　董娟告訴記者，隨著大家的法治觀念不斷增強(qiáng),，現(xiàn)在部分房屋中介機(jī)構(gòu)開始在《房屋買賣合同》中約定承擔(dān)“兇宅保障服務(wù)”,。而記者檢索“兇宅”的相關(guān)新聞發(fā)現(xiàn)，2015年,，某大型房屋中介公司就已建立“兇宅數(shù)據(jù)庫”,，僅在北京已備案的“兇宅”就有2000多套。

　　如何防范購房時(shí)可能遇到的欺詐行為,，避免買到“兇宅”,？對此，專家們給出了一些建議,。

　　董娟建議,，購房者應(yīng)盡量選擇信譽(yù)好的房屋中介機(jī)構(gòu)辦理交易事宜?！胺课葜薪闄C(jī)構(gòu)不僅能夠全面掌握附近區(qū)域內(nèi)小區(qū)的具體情況,，還有義務(wù)對房屋的背景信息進(jìn)行適當(dāng)調(diào)查，并如實(shí)向購房者披露,?！倍暾f。

　　張力則指出,，購房者不能僅僅基于賣方的表述便全部信賴,，他強(qiáng)調(diào)，購房者還需要主動(dòng)去查詢了解房屋的相關(guān)信息,，如房屋是否登記在出賣人的名下以及是否有抵押,、擔(dān)保、受損等產(chǎn)權(quán)狀況,，這些都可以通過房屋登記管理部門去查明,。

　　而對于沒有被登記、無法查詢是否發(fā)生過非正常死亡的情況,，則往往還需要通過走訪左鄰右舍來了解,。“一旦得知房屋存在長期空置沒有人居住，售價(jià)明顯低于市場價(jià)格,，房子是繼承所得,，或者業(yè)主的婚姻狀況是喪偶等情況，就需要引起足夠的重視,?！倍暾f。

　　為避免買到“兇宅”給自己造成損害,，李顯冬強(qiáng)調(diào),，為防萬一，購(租)房者最好在合同中添加注明信息披露條款,，明確對方盡職調(diào)查與信息披露的義務(wù),，證明房屋從未發(fā)生過兇殺、自殺等非自然死亡的情形,。若在交易之后發(fā)現(xiàn)上當(dāng),，更便于依據(jù)合同條款主張維權(quán)。

　　法規(guī)鏈接：

　　《中華人民共和國民法總則》

　　第十條處理民事糾紛,，應(yīng)當(dāng)依照法律,；法律沒有規(guī)定的，可以適用習(xí)慣,，但是不得違背公序良俗,。

　　《中華人民共和國合同法》

　　第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

　　(一)因重大誤解訂立的,；

　　(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的,。

　　一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

　　當(dāng)事人請求變更的,，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷,。