平潭奧園翡翠嵐都小區(qū)建成游樂區(qū)。圖為孩子在游樂區(qū)蕩秋千,。

　　莆田市城廂區(qū)海峽廣場(chǎng)，工作人員在修繕小區(qū)地面，改善小區(qū)居住環(huán)境,。

　　泉州市豐澤區(qū)浦西花園增設(shè)保健設(shè)施。圖為老年人在體驗(yàn)保健設(shè)施,。

　　服務(wù)大田縣天譽(yù)小區(qū)的物業(yè)公司未取得業(yè)主大會(huì)同意,，臨時(shí)搭建游泳池沐浴房。圖為工人在進(jìn)行整改作業(yè),。

　　大田縣天譽(yù)小區(qū)臨時(shí)游泳池沐浴房已經(jīng)完成整改,，恢復(fù)綠化。

　　核心提示

　　《民法典》第282條規(guī)定,，建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后,，屬于業(yè)主共有,。

　　現(xiàn)實(shí)中，屬于全體業(yè)主的公共收益常被侵占,。規(guī)范小區(qū)公共收益管理,，系民之所盼。2021年初,，省紀(jì)委監(jiān)委試點(diǎn)開展“點(diǎn)題整治”,，將“整治物業(yè)公司侵占業(yè)主公共收益、收入及分配不公開等問題”列為18個(gè)整治項(xiàng)目之一,。近期,，我省又在物業(yè)服務(wù)行業(yè)開展專項(xiàng)行動(dòng)，重拳整治侵占小區(qū)業(yè)主公共收益行為,。

　　如何建章立制,，對(duì)小區(qū)公共收益進(jìn)行規(guī)范管理？在收入與支出之間,，怎樣實(shí)現(xiàn)處置公開,、公平、公正,？本期關(guān)注帶來(lái)記者的觀察,。

　　把屬于大家的錢算清楚

　　近日，福州世茂某小區(qū)業(yè)主古曉華在乘坐電梯回家時(shí),，發(fā)現(xiàn)電梯里貼著一份公告,，上面印著小區(qū)公共收益收,、支、結(jié)存情況,。

　　看到這份公告,，古曉華既高興又生氣。高興的是小區(qū)公共收益賬目終于公開了,；生氣的是,，賬雖然公開了，但并不準(zhǔn)確,。

　　記者了解到,，二季度，該小區(qū)公共收益共2.954萬(wàn)元,，包括場(chǎng)地租賃收入2.81萬(wàn)元,，社區(qū)傳媒0.144萬(wàn)元，支出為0,。該小區(qū)公共收益期末結(jié)余約26.7萬(wàn)元,。

　　“怎么可能只有2項(xiàng)收入？小區(qū)地下車庫(kù)是對(duì)外經(jīng)營(yíng)的,，停車費(fèi)沒列進(jìn)去,。”古曉華說,。

　　記者致電小區(qū)所在地房管部門,，工作人員介紹，小區(qū)車位對(duì)外經(jīng)營(yíng)分三種情況,，一種是物業(yè)與業(yè)主商定私有車位代租,，一種是公共車位出租，第三種是占用地庫(kù)通道用于停車經(jīng)營(yíng),。據(jù)了解,，該小區(qū)車位對(duì)外經(jīng)營(yíng)同時(shí)存在以上三種情況。

　　“我們會(huì)派出審計(jì)人員進(jìn)駐小區(qū),，對(duì)賬目進(jìn)行核查,，停車收入中屬于小區(qū)公共收益的部分將要求物業(yè)公司進(jìn)行公示?！痹摴ぷ魅藛T表示,。

　　小區(qū)公共收益包括哪些？按照省住建廳發(fā)布的整治通知,，住宅小區(qū)業(yè)主公共收益范圍包括樓道,、屋面、電梯、外墻,、道閘等廣告費(fèi),；公共場(chǎng)地、公共道路的車輛停放場(chǎng)地使用費(fèi),；公共場(chǎng)地?cái)[攤,、自助售賣機(jī)、快遞柜等進(jìn)場(chǎng)費(fèi),；通信基站等設(shè)備占地費(fèi),；屬于全體業(yè)主的會(huì)所、幼兒園,、游泳池（館）,、健身室（館）、物業(yè)服務(wù)用房,、架空層等公建配套用房或公共場(chǎng)地的租金收入。

　　《民法典》第943條規(guī)定,，業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況,，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開，并向業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行報(bào)告,。《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條也規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示公共部位經(jīng)營(yíng)收益情況,，并可以通過移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督,。

　　記者從省住建廳了解到,，此次整治，就是要依法行政,，促進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)在全省落地,。特別推動(dòng)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步規(guī)范財(cái)務(wù)制度，健全住宅小區(qū)公共收益賬目,、票據(jù),、工作臺(tái)賬等相關(guān)資料，并依法公示公共收益收支情況,。

　　當(dāng)前,，我省各地正深入推進(jìn)整治工作。如泉州市對(duì)478個(gè)物業(yè)小區(qū)開展審計(jì),，通過通報(bào),、警示、約談、督辦,、問責(zé)等方式督促企業(yè)整改,；今年5月，龍巖市城管局創(chuàng)新開啟普法直播,，聯(lián)合龍巖中院司法人員走進(jìn)新建小區(qū),，實(shí)地為收看直播群眾線上解讀物業(yè)管理相關(guān)法律問題。

　　用業(yè)主的錢辦業(yè)主的事

　　公共收益用于公共支出,，也是法規(guī)明確的方向,。

　　根據(jù)省紀(jì)委去年底公布的數(shù)據(jù)，我省累計(jì)存入住宅專項(xiàng)維修資金賬戶,、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)專戶的公共收益約1.78億元,。

　　如何使用這筆資金？《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,，前期物業(yè)服務(wù)期間,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶,。經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過公共收益的30%,。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，公共收益可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出,。

　　然而,，在未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，要實(shí)現(xiàn)“業(yè)主大會(huì)決定”,，需要經(jīng)歷復(fù)雜且漫長(zhǎng)的流程,，許多小區(qū)公共收益未被動(dòng)用。

　　龍巖市新羅區(qū)牡丹園小區(qū)投用3年多,，共1260戶,，目前小區(qū)業(yè)主公共收益年收入合計(jì)約15萬(wàn)元。小區(qū)興隆物業(yè)負(fù)責(zé)人溫秀珍告訴記者,，該小區(qū)從未使用過公共收益,。“一般性支出比如電梯維修等,，我們一般計(jì)入物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用,，因?yàn)閯?dòng)用專項(xiàng)維修資金或公共收益的程序較多，有些時(shí)候沒有必要,?！?/p>

　　福州市鼓樓區(qū)老舊小區(qū)眾多，2000年前建成的小區(qū)占比過半,，多數(shù)為單位房改房,、安置房，長(zhǎng)期未收物業(yè)費(fèi)或低收費(fèi)，許多業(yè)委會(huì)或者社區(qū)暫時(shí)引入物業(yè)代管,，公共收益則被直接用于日常管理,。

　　“有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于收費(fèi)低，把停車費(fèi),、廣告位等公共收益算入企業(yè)的收益作為運(yùn)營(yíng)成本,。對(duì)小區(qū)公共收益的嚴(yán)格管理，可能造成一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)收支平衡,，或面臨退盤風(fēng)險(xiǎn),，給小區(qū)管理造成一定困境?！备Ｖ菔泄臉菂^(qū)房管局局長(zhǎng)陳曦說,。

　　盡管公共收益使用面臨不少困難，但采訪中記者了解到,，我省也不乏利用公共收益改造小區(qū)居住品質(zhì)的做法,。

　　位于福州市臺(tái)江區(qū)的福州萬(wàn)科金域花園，已交付使用6年有余,，尚未成立業(yè)委會(huì),。小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理馬思宇介紹，從2019年至今年6月,，小區(qū)公共收入共入賬207.16萬(wàn)元，改造支出達(dá)36.3萬(wàn)元,，包括修繕商業(yè)街路面,、電梯鋼絲繩、小區(qū)主管道等,。

　　“改造過程的資金配比較為靈活,，一部分從公共收益中支出，一部分由地產(chǎn)公司出資,，還有一些是業(yè)主與地產(chǎn)公司共同出資,。”馬思宇說,，“專項(xiàng)維修基金如果用完,，需要業(yè)主再次繳納，所以使用公共收益進(jìn)行改造更受歡迎,。如我們征詢業(yè)主意見后,，決定全部動(dòng)用公共收益用于小區(qū)電梯鋼絲繩更換?！?/p>

　　永春縣金色家園成立了業(yè)委會(huì),，今年，業(yè)委會(huì)牽頭利用公共收益，增設(shè)電梯風(fēng)扇,、綠化修整,、公共主管道維護(hù)等，得到小區(qū)業(yè)主好評(píng),。

　　“建議在法規(guī)條例中,，進(jìn)一步明確公共收益的使用范圍、使用方法,，在確保嚴(yán)格監(jiān)管,、規(guī)范管理的同時(shí)盡量簡(jiǎn)化使用流程，方便公共收益用于日常小區(qū)維護(hù),?！备Ｖ萏斐形飿I(yè)管理有限公司總經(jīng)理鄭明云說。

　　努力實(shí)現(xiàn)共有共享共管

　　記者了解到,，目前我省已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)占比仍未過半,，多數(shù)小區(qū)公共收益管理主體仍為物業(yè)企業(yè)。

　　記者采訪的不少業(yè)主認(rèn)為,，當(dāng)前對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制約手段還不夠系統(tǒng),，對(duì)于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)違法履職、違規(guī)使用公共收益資金等方面也還缺乏有力監(jiān)管措施,。

　　此外,，公共收益支出如何優(yōu)化也頗受業(yè)主關(guān)注。如何快速,、有序動(dòng)用公共收益,，需探索有效機(jī)制。

　　建章立制,，能更好實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共收益長(zhǎng)效管理,。記者了解到，當(dāng)前我省正在收集匯總整治成效,，積極推動(dòng)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂工作,。我省進(jìn)一步規(guī)范收支管理的《住宅小區(qū)公共收益管理規(guī)定》，以及進(jìn)一步規(guī)范公開公示管理的《物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開公示管理規(guī)定》即將出臺(tái),，對(duì)《福建省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)辦法（試行）》也將進(jìn)行修訂,。

　　與此同時(shí)，借助數(shù)字技術(shù),，我省多地正在探索難題解決之道,。

　　漳州市龍文區(qū)開發(fā)建設(shè)龍文區(qū)智慧物業(yè)服務(wù)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)公共收益網(wǎng)上公開,、電子投票,、投訴建議等功能,。莆田市將小區(qū)公共收益管理接入“莆田惠民寶”App系統(tǒng)，方便業(yè)主隨時(shí)查看監(jiān)督,。龍巖市城管局依托“e龍巖”公共服務(wù)平臺(tái),，同步上線“物業(yè)管理”模塊，業(yè)主通過手機(jī)端即可進(jìn)行電子投票,、實(shí)時(shí)查看小區(qū)公共收益公開信息,。廈門則創(chuàng)新住宅小區(qū)公共收益統(tǒng)一代理記賬制度，探索以街道為單元,，委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)住宅小區(qū)公共收益統(tǒng)一交存,、代理記賬、及時(shí)公示,。

　　據(jù)了解,，下一步，我省各地主管部門將協(xié)助屬地鎮(zhèn)（街道）,、社區(qū)指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì),，進(jìn)一步強(qiáng)化小區(qū)管理，加強(qiáng)小區(qū)監(jiān)督管理主體,。同時(shí),，進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，指導(dǎo)協(xié)會(huì)制定行業(yè)自律公約,，強(qiáng)化行業(yè)內(nèi)部互相監(jiān)督制約,。（記者 游笑春 通訊員 蘇建成 華逸凡 文/圖）