

平潭奧園翡翠嵐都小區(qū)建成游樂(lè)區(qū),。圖為孩子在游樂(lè)區(qū)蕩秋千。
莆田市城廂區(qū)海峽廣場(chǎng),,工作人員在修繕小區(qū)地面,,改善小區(qū)居住環(huán)境。
泉州市豐澤區(qū)浦西花園增設(shè)保健設(shè)施,。圖為老年人在體驗(yàn)保健設(shè)施,。
服務(wù)大田縣天譽(yù)小區(qū)的物業(yè)公司未取得業(yè)主大會(huì)同意,臨時(shí)搭建游泳池沐浴房,。圖為工人在進(jìn)行整改作業(yè),。
大田縣天譽(yù)小區(qū)臨時(shí)游泳池沐浴房已經(jīng)完成整改,恢復(fù)綠化,。
核心提示
《民法典》第282條規(guī)定,,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,,在扣除合理成本之后,,屬于業(yè)主共有。
現(xiàn)實(shí)中,,屬于全體業(yè)主的公共收益常被侵占,。規(guī)范小區(qū)公共收益管理,,系民之所盼,。2021年初,省紀(jì)委監(jiān)委試點(diǎn)開(kāi)展“點(diǎn)題整治”,,將“整治物業(yè)公司侵占業(yè)主公共收益,、收入及分配不公開(kāi)等問(wèn)題”列為18個(gè)整治項(xiàng)目之一。近期,,我省又在物業(yè)服務(wù)行業(yè)開(kāi)展專項(xiàng)行動(dòng),,重拳整治侵占小區(qū)業(yè)主公共收益行為。
如何建章立制,,對(duì)小區(qū)公共收益進(jìn)行規(guī)范管理,?在收入與支出之間,怎樣實(shí)現(xiàn)處置公開(kāi),、公平,、公正?本期關(guān)注帶來(lái)記者的觀察,。
把屬于大家的錢算清楚
近日,,福州世茂某小區(qū)業(yè)主古曉華在乘坐電梯回家時(shí),,發(fā)現(xiàn)電梯里貼著一份公告,上面印著小區(qū)公共收益收,、支,、結(jié)存情況。
看到這份公告,,古曉華既高興又生氣,。高興的是小區(qū)公共收益賬目終于公開(kāi)了;生氣的是,,賬雖然公開(kāi)了,,但并不準(zhǔn)確。
記者了解到,,二季度,,該小區(qū)公共收益共2.954萬(wàn)元,包括場(chǎng)地租賃收入2.81萬(wàn)元,,社區(qū)傳媒0.144萬(wàn)元,,支出為0。該小區(qū)公共收益期末結(jié)余約26.7萬(wàn)元,。
“怎么可能只有2項(xiàng)收入,?小區(qū)地下車庫(kù)是對(duì)外經(jīng)營(yíng)的,停車費(fèi)沒(méi)列進(jìn)去,?!惫艜匀A說(shuō)。
記者致電小區(qū)所在地房管部門,,工作人員介紹,,小區(qū)車位對(duì)外經(jīng)營(yíng)分三種情況,一種是物業(yè)與業(yè)主商定私有車位代租,,一種是公共車位出租,,第三種是占用地庫(kù)通道用于停車經(jīng)營(yíng)。據(jù)了解,,該小區(qū)車位對(duì)外經(jīng)營(yíng)同時(shí)存在以上三種情況,。
“我們會(huì)派出審計(jì)人員進(jìn)駐小區(qū),對(duì)賬目進(jìn)行核查,,停車收入中屬于小區(qū)公共收益的部分將要求物業(yè)公司進(jìn)行公示,。”該工作人員表示,。
小區(qū)公共收益包括哪些,?按照省住建廳發(fā)布的整治通知,住宅小區(qū)業(yè)主公共收益范圍包括樓道、屋面,、電梯,、外墻、道閘等廣告費(fèi),;公共場(chǎng)地,、公共道路的車輛停放場(chǎng)地使用費(fèi);公共場(chǎng)地?cái)[攤,、自助售賣機(jī),、快遞柜等進(jìn)場(chǎng)費(fèi);通信基站等設(shè)備占地費(fèi),;屬于全體業(yè)主的會(huì)所,、幼兒園、游泳池(館),、健身室(館),、物業(yè)服務(wù)用房、架空層等公建配套用房或公共場(chǎng)地的租金收入,。
《民法典》第943條規(guī)定,,業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況,物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開(kāi),,并向業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行報(bào)告?!陡=ㄊ∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第47條也規(guī)定,,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示公共部位經(jīng)營(yíng)收益情況,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主,,接受業(yè)主監(jiān)督,。
記者從省住建廳了解到,此次整治,,就是要依法行政,,促進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)在全省落地,。特別推動(dòng)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步規(guī)范財(cái)務(wù)制度,,健全住宅小區(qū)公共收益賬目、票據(jù),、工作臺(tái)賬等相關(guān)資料,,并依法公示公共收益收支情況。
當(dāng)前,,我省各地正深入推進(jìn)整治工作,。如泉州市對(duì)478個(gè)物業(yè)小區(qū)開(kāi)展審計(jì),通過(guò)通報(bào),、警示,、約談,、督辦、問(wèn)責(zé)等方式督促企業(yè)整改,;今年5月,,龍巖市城管局創(chuàng)新開(kāi)啟普法直播,聯(lián)合龍巖中院司法人員走進(jìn)新建小區(qū),,實(shí)地為收看直播群眾線上解讀物業(yè)管理相關(guān)法律問(wèn)題,。
用業(yè)主的錢辦業(yè)主的事
公共收益用于公共支出,也是法規(guī)明確的方向,。
根據(jù)省紀(jì)委去年底公布的數(shù)據(jù),,我省累計(jì)存入住宅專項(xiàng)維修資金賬戶、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)專戶的公共收益約1.78億元,。
如何使用這筆資金,?《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)期間,,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后,,應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶。經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過(guò)公共收益的30%,。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,,公共收益可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。
然而,,在未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū),,要實(shí)現(xiàn)“業(yè)主大會(huì)決定”,需要經(jīng)歷復(fù)雜且漫長(zhǎng)的流程,,許多小區(qū)公共收益未被動(dòng)用,。
龍巖市新羅區(qū)牡丹園小區(qū)投用3年多,共1260戶,,目前小區(qū)業(yè)主公共收益年收入合計(jì)約15萬(wàn)元,。小區(qū)興隆物業(yè)負(fù)責(zé)人溫秀珍告訴記者,該小區(qū)從未使用過(guò)公共收益,?!耙话阈灾С霰热珉娞菥S修等,我們一般計(jì)入物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用,,因?yàn)閯?dòng)用專項(xiàng)維修資金或公共收益的程序較多,,有些時(shí)候沒(méi)有必要?!?/p>
福州市鼓樓區(qū)老舊小區(qū)眾多,,2000年前建成的小區(qū)占比過(guò)半,多數(shù)為單位房改房、安置房,,長(zhǎng)期未收物業(yè)費(fèi)或低收費(fèi),,許多業(yè)委會(huì)或者社區(qū)暫時(shí)引入物業(yè)代管,公共收益則被直接用于日常管理,。
“有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于收費(fèi)低,,把停車費(fèi)、廣告位等公共收益算入企業(yè)的收益作為運(yùn)營(yíng)成本,。對(duì)小區(qū)公共收益的嚴(yán)格管理,,可能造成一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)收支平衡,或面臨退盤風(fēng)險(xiǎn),,給小區(qū)管理造成一定困境,。”福州市鼓樓區(qū)房管局局長(zhǎng)陳曦說(shuō),。
盡管公共收益使用面臨不少困難,,但采訪中記者了解到,我省也不乏利用公共收益改造小區(qū)居住品質(zhì)的做法,。
位于福州市臺(tái)江區(qū)的福州萬(wàn)科金域花園,,已交付使用6年有余,尚未成立業(yè)委會(huì),。小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理馬思宇介紹,,從2019年至今年6月,小區(qū)公共收入共入賬207.16萬(wàn)元,,改造支出達(dá)36.3萬(wàn)元,,包括修繕商業(yè)街路面、電梯鋼絲繩,、小區(qū)主管道等,。
“改造過(guò)程的資金配比較為靈活,一部分從公共收益中支出,,一部分由地產(chǎn)公司出資,,還有一些是業(yè)主與地產(chǎn)公司共同出資?!瘪R思宇說(shuō),,“專項(xiàng)維修基金如果用完,需要業(yè)主再次繳納,,所以使用公共收益進(jìn)行改造更受歡迎,。如我們征詢業(yè)主意見(jiàn)后,,決定全部動(dòng)用公共收益用于小區(qū)電梯鋼絲繩更換,。”
永春縣金色家園成立了業(yè)委會(huì),今年,,業(yè)委會(huì)牽頭利用公共收益,,增設(shè)電梯風(fēng)扇、綠化修整,、公共主管道維護(hù)等,,得到小區(qū)業(yè)主好評(píng)。
“建議在法規(guī)條例中,,進(jìn)一步明確公共收益的使用范圍,、使用方法,在確保嚴(yán)格監(jiān)管,、規(guī)范管理的同時(shí)盡量簡(jiǎn)化使用流程,,方便公共收益用于日常小區(qū)維護(hù)?!备V萏斐形飿I(yè)管理有限公司總經(jīng)理鄭明云說(shuō),。
努力實(shí)現(xiàn)共有共享共管
記者了解到,目前我省已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)占比仍未過(guò)半,,多數(shù)小區(qū)公共收益管理主體仍為物業(yè)企業(yè),。
記者采訪的不少業(yè)主認(rèn)為,當(dāng)前對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制約手段還不夠系統(tǒng),,對(duì)于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)違法履職,、違規(guī)使用公共收益資金等方面也還缺乏有力監(jiān)管措施。
此外,,公共收益支出如何優(yōu)化也頗受業(yè)主關(guān)注,。如何快速、有序動(dòng)用公共收益,,需探索有效機(jī)制,。
建章立制,能更好實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共收益長(zhǎng)效管理,。記者了解到,,當(dāng)前我省正在收集匯總整治成效,積極推動(dòng)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂工作,。我省進(jìn)一步規(guī)范收支管理的《住宅小區(qū)公共收益管理規(guī)定》,,以及進(jìn)一步規(guī)范公開(kāi)公示管理的《物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開(kāi)公示管理規(guī)定》即將出臺(tái),對(duì)《福建省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)辦法(試行)》也將進(jìn)行修訂,。
與此同時(shí),,借助數(shù)字技術(shù),我省多地正在探索難題解決之道,。
漳州市龍文區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)龍文區(qū)智慧物業(yè)服務(wù)管理平臺(tái),,實(shí)現(xiàn)公共收益網(wǎng)上公開(kāi),、電子投票、投訴建議等功能,。莆田市將小區(qū)公共收益管理接入“莆田惠民寶”App系統(tǒng),,方便業(yè)主隨時(shí)查看監(jiān)督。龍巖市城管局依托“e龍巖”公共服務(wù)平臺(tái),,同步上線“物業(yè)管理”模塊,,業(yè)主通過(guò)手機(jī)端即可進(jìn)行電子投票、實(shí)時(shí)查看小區(qū)公共收益公開(kāi)信息,。廈門則創(chuàng)新住宅小區(qū)公共收益統(tǒng)一代理記賬制度,,探索以街道為單元,委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)住宅小區(qū)公共收益統(tǒng)一交存,、代理記賬,、及時(shí)公示。
據(jù)了解,,下一步,,我省各地主管部門將協(xié)助屬地鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì),,進(jìn)一步強(qiáng)化小區(qū)管理,,加強(qiáng)小區(qū)監(jiān)督管理主體。同時(shí),,進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)作用,,指導(dǎo)協(xié)會(huì)制定行業(yè)自律公約,強(qiáng)化行業(yè)內(nèi)部互相監(jiān)督制約,。(記者 游笑春 通訊員 蘇建成 華逸凡 文/圖)